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核心观点

本周市场回顾。第18周房地产板块指数强于沪深300指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为3.1%。沪深300指数报收4016.88，周度涨幅为-0.3%；创业板指数报收2267.63，周度涨幅-2.5%；房地产板块指数报收2818.16，周度涨幅为2.8%。

本周行业要闻。上海：多子女家庭的职工最高贷款限额上浮20%。广州：生育二孩及以上的家庭住房公积金贷款最高额度上浮30%。合肥：购买新房可申请提取本人及配偶账户内的住房公积金支付购房首付款。唐山：取消贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存余额挂钩。惠州惠阳：首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，可预提住房公积金支付购房首付款。南昌红谷滩区：购买新房且完成合同备案的，可享受最高600元/平方米+1%契税补贴。苏州：养育未成年多子女家庭首次贷款额度可上浮30%。南昌：停止向房企收取住房公积金贷款担保保证金。贵州：多子女家庭购买首套房最高贷款额度为80万元，二套房为70万元。北京出让2宗宅地，均触顶摇号。武汉首场集中供地3宗涉宅地块全部成交，1宗溢价、2宗底价，成交金额22.9亿元，平均溢价率4.6%。

第18周新房和二手房销售量均较上周下降。第18周44大城市新房销售为1.8万套，较第17周下降46.3%；21大城市二手房销售0.8万套，较第17周下降69.6%。一线城市新房、二手房交易较第17周分别下降58.8%、下降69.6%；二线城市新房、二手房交易较第17周分别下降46.9%、下降71.4%。库存量和库销比均较第17周上升。截至第18周，20大城市库存为114.8万套，较第17周增加5689套；库销比为14.3个月，较第17周上升0.3个月。本周土地市场活跃度较第17周下降。第18周36大城市市本级合计成交土地27块。土地出让金减少。2023年第18周36大城市市本级土地出让金为260.6亿元，较第17周减少77.8亿元。平均溢价率上升。2023年第18周36大城市市本级土地成交平均溢价率8.2%，较第17周上升1.4个百分点。

重点公司公告。万科、保利发展、越秀地产、碧桂园、金地集团、绿城中国等发布2023年4月份销售情况简报。招商蛇口发布2022年度利润分配方案实施公告。融创中国约85%债权人加入重组支持协议。

投资建议与投资标的

本周新房和二手房成交环比下滑，主要系假期影响。五一期间销售表现相对平淡，根据克而瑞数据，58个城市五一假期日均成交面积同比-1.0%，其中一线、二线、三线城市同比分别+75.6%/-11.8%/+15.6%，当前销售市场或逐渐回到“弱复苏”的通道。4月克而瑞百强房企单月销售金额和销售面积同比分别增长30.4%/2.2%，央国企竞争优势持续扩大，TOP30房企央国企4月销售金额同比增长69.5%，而民企和混合所有制房企同比仅增长4.0%。央国企的销售优势可以从拿地和信用两个角度分析，央国企去年拿地力度较高，在销售复苏的过程中供货质量高、推盘坚决，销售增速高于行业的确定性较强，率先恢复“新增拿地-高质量供货-快速去化”的良性循环。

信用方面，购房者对于新房的交付更加看重，尽管保交付已经形成一定成果，高信用开发商尤其是央国企仍更受购房者青睐。政策方面延续宽松基调，上海、广州、合肥、苏州、唐山等地均出台公积金相关优化政策，近期各地需求端放松均主要以公积金政策、购房补贴、房票安置等为主，涉及城市的能级有所上升。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。

风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。

（来源：东方证券）